Kinnisvarasse investeerimine on üks populaarsemaid viise raha kasvatamiseks nii eraisikute, kui ettevõtjate hulgas. Kinnisvarainvesteeringuks on korter, hoone või maa, mida kasutatakse renditulu teenimiseks või hoitakse väärtuse kasvu eesmärgil. Küll aga on kinnisvara maksustamine üks keerulisemaid teemasid kuna reegleid ja eripärasusi on palju. All pool leiad erinevaid kinnisvara vorme ja olukordi aitamaks sul hinnata kuidas oleks tulusam tegutseda.

Miks valida kinnisvarasse investeerimine ettevõtte alt?

Eraisikuna on kinnisvaraga mõistlik tegeleda, kuni puuduvad kulud. Küll aga mida kasutatakse, see ka kulub ning ettevõttena on võimalik remondi- ja hoolduskulud ning tehnika ja mööbli ostmised kuludeks kanda ja hiljem müügituludest maha arvata. Füüsiline isik võib üüritulust elamu või korteri üürimisega seotud kulude katteks ainult 20% maha arvata.

Ettevõttena on korteri või maja kui eluruumi üürile andmine maksuvaba käive samal ajal kui eraisik peab saadud üüritulu pealt maksma tulumaksu. Tulumaksuküsimus tuleb eraisikul mängu ka vara müümisel. Kuna üürikorter ei ole inimese peamine eluase tuleb selle müümisel tasuda tulumaks müügihinna ja soetusmaksumuse vahelt müügile järgneval aastal. Tulumaksuvabastus kehtib enda elukoha kinnisvara müügile, kui see on elukohana kasutuses olnud vähemalt kaks aastat.

Ettevõttena kinnisvara müümise maksustamine oleneb eelkõige sellest kas ettevõte on käibemaksukohuslane või mitte. Eraisikut kinnisvara käibemaksuga maksustamise teema ei puuduta, sest sõltumata müügitehingu suurusest tal käibemaksukohustust ei teki. Ainus, mida peab ettevõte jälgima, et ega ei teki käibemaksukohustuslaseks registreerimise kohustust ja kinnisvara müügiga koos ei tuleks ettevõtte aastane käive üle 40 000€. Erinevatest käibemaksuga maksustatud või mitte maksustatud olukordadest leiad juba edasi lugedes.

Uus kinnisvara

Uue kinnisvara müük on alati 20% käibemaksuga maksustatud. Reegel kehtib nii korteri, elumaja või äripinna müügi korral. Uueks kinnisvaraks loetakse seda mis müüakse enne reaalse kasutamise algust. Kui käibemaksuga ostetud kinnisvara läheb edasi väljaüürimiseks eluruumina, ei tohi ostuhinnalt ega ka sinna soetatud teenustelt/asjadelt käibemaksu tagasi arvestada. Kui uue korteri ostmisel oli plaanis seda kasutada majutusteenuse pakkumiseks ja ostukäibemaks küsiti tagasi, siis kasutusotstarbe muutmine või müük enne 10 aastat toob endaga kaasa kohustuse osa käibemaksu tagasi maksta.

Vanem kinnisvara

Kui ostsid uue kinnisvara koos käibemaksuga, küsisid käibemaksu tagasi ja oled kinnisvara hoidnud rohkem kui 10 aastat maksustava käibe tarbeks (näiteks majutusteenuse pakkumiseks, kontoriruumina või muul eesmärgil väljaüürimiseks), siis on ostukäibemaksuga kõik korras ja seda tagasi maksma ei pea. Kui üürisid kinnisvara sellel perioodil välja ka kui eluruumina, liigitub see maksuvabaks käibeks ja tuleb teha ostukäibemaksu korrigeerimine.

Kui müüd kinnisvara ära enne 10 aasta täitumist tuleb seda teha ilma käibemaksuta ja ostult tagasi saadud käibemaks samuti osaliselt riigile tagasi maksta. Kui aga oled müüdavad kinnisvara oluliselt parendanud, see tähendab et oled selle parendamiseks teinud väljaminekuid üle 110% ostuhinnast pead müügihinnale lisama 20% käibemaksu.

Väljaüüritav kinnisvara

Kinnisvara nagu näiteks korteri või ka maja üürile andmine eluruumina on maksuvaba käive ja üürile käibemaksu lisada ei tohi. See kehtib kõigile lepingutele, mis on pikemad kui 3 kuud. Sellisel juhul ei tohi korteri ostult käibemaksu tagasi küsida, samuti ei tohi käibemaksu tagasi arvestada korteri tarbeks soetatud asjadelt ja teenustelt.

Kui tegemist on aga lühiajalise välja üürimisega ehk majutusteenuse osutamisega (vähem 3 kuud korraga) tuleb see maksustada 9% käibemaksuga. See tähendab ka seda, et kõigilt seotud kuludelt saab 20% käibemaksu tagasi küsida, sh ka korteri soetamise käibemaksu.

Kasutatud eluruumi müük

Kasutatud kinnisvara eluruumi müük on alati maksuvaba käive (välja arvatud juhul kui kinnisvara on oluliselt parendatud, loe „vanem kinnisvara“ alt). Kui uusarendusel peab alati lisama käibemaksu siis edasisel müügil ei ole käibemaksu lisamine lubatud. Seda, kas tegemist on eluruumiga, tuleb otsustada lähtuvalt ehituslikust kasutusotstarbest ja ehitusregistri andmetest. Näiteks võib külaliskorterina kasutatav kinnisvara olla ehitusregistris arvel ka kui äripind.

Kasutatud mitteeluruumi müük

Kasutatud mitteeluruumi müügi korral on võimalik valida kas lisada müügihinnale käibemaks või mitte. Küll aga kui otsustate müügihinnale käibemaksu lisada tuleb enne müüki sellest maksuametit kirjalikult teavitada. Kui näed ostjana, et kinnisvara müügihinnale on lisatud käibemaks võid selle kohta küsida müüjalt kinnitust, et maksuametit on sellest teavitatud.

Maa

Maksuvabalt saab maa müüa siis, kui sellele ei ole antud ehitusõigust ning sihtotstarve müümise hetkel on nn maatulundusmaa või sellel kinnistul asuvad ehitised, mis on olnud enne müümist reaalselt kasutuses. Krundi müüki maksustatakse käibemaksuga juhul kui tegemist on käibemaksuseaduse mõistes ehitusmaaga. Lisaks ehitusmaale maksustatakse käibemaksuga ka selliste kinnisasjade müük, mis müüakse enne esmakasutust, sh pooleliolevad ehitised või sellised kinnisasjad, mis on oluliselt parendatud ja müüakse enne taaskasutuselevõttu. Kui müüakse kinnisasi nn halli karbina, siis on tegemist poolelioleva ehitisega ja müük maksustatakse käibemaksuga. Kinnisasi ja sellega seotud teenuste kohta saate täpsemalt lugeda siit.

Kinnisvara tulumaks ja sellega seotud tuludeklaratsioon eraisikutel

Kui omad kinnisvara eraisikuna ning soovid seda müüa või üürida, tuleb jälgida tulumaksu kohustust. Küll aga on teatud kinnisvaratehingud tulumaksuvabad, millest on Maksu- ja Tolliamet teinud pika ülevaatliku tabeli. Tulumaksuga maksustavad kinnisvara tehingute hulka kuulub nii tava kinnisvara müük kui ka garaaži, kinnistu (põllu- või metsamaa), panipaiga, parkimiskoha kui ka suvila või aiamaja müük.

Vara müügist saadud kasu maksustatakse sellel maksustamisperioodil (kalendriaastal), millal müügitehingust raha laekub.

Tulumaksuga maksustavad tulud on ka üüri- ja renditulud. Küll aga võib üüritulust füüsiline isik elamu või korteri üürimisega seotud kulude katteks üüritulu deklareerimisel maha arvata 20% ja selleks kuludokumente esitama ei pea. Mahaarvamist rakendatakse üürilepingu alusel ja üüritulu (millest tehakse mahaarvamine) hulka ei loeta kõrvalkulu ning hoone korrashoiu- ja parenduskulu kui üürnik on neid ise tasunud. Mahaarvamist ei saa rakendada eluruumi puhul mis on antud kasutusse inimeste majutuseks (nt. AirBnB või booking.com) ja saadud tulu tuleb deklareerida renditulu tululiigi all.

Tuludeklaratsioonis tuleb näidata kogu aasta üüritulu summa. Tuludeklaratsioon tuleb esitada kasu saamise järgneval aastal hiljemalt 30.aprilliks ja tulumaks ise tuleb tasuda hiljemalt deklaratsiooni esitamise aasta 1.oktoobriks.

Kinnisvarasse investeerimine Sulle parimal viisil

Kinnisvarasse investeerimine võib esmapilgul tunduda keeruline. Kui oled selle postituse läbi lugenud ja soovid koos arutada, milline nendest sobiks just Sulle kõige paremini, võta meiega ühendust! Meil on palju aastaid kogemusi oma klientidega ja oskame soovitada.